1/Pouvez-vous me dire comment financer un achat dans le neuf et dans l’ancien ?
Pour financer un bien
dans le neuf, on calcule la capacité d’emprunt de l’acquéreur. Elle est
calculée en tenant compte de son taux d’endettement (33% des revenus), son
apport qui permet de couvrir dans la mesure du possible les frais de notaires
(qui sont réduits dans le neuf soit de 2 à 3%) et de garantie bancaire (entre
2000 et 3000€). Si l’acquéreur est primo accédant (cela signifie qu’il n’aurait
pas été propriétaire durant les 2 dernières années) on prend en compte dans
l’opération le montant du PTZ en fonction de la zone d’acquisition, de la
composition de son foyer et de ses ressources, si son employeur cotise au 1%
patronal il lui sera possible d’ajouter un prêt d’un taux maximum de 1% compris
entre 15000 et 40000€. L’acquéreur devra également choisir une ADI sauf si son
apport couvre plus de la moitié du prix total de l’acquisition. Lorsque le prêt
est validé, l’acquéreur pourra passer chez le notaire, et selon le projet soit
construction ou VEFA les fonds seront consignés soit chez un notaire ou dans
une banque (cas GFA) et seront débloqués au fur et à mesure de l’avancement du
chantier. Attention, pensez à faire financer par votre banque les intérêts
intercalaires afin d’éviter de régler les intérêt si vous avez des frais de
loyer.
Dans l’ancien on prend un
tiers des revenus pour calculer votre capacité d’emprunt.
Exemple : Dans un
foyer ayant des revenus aux alentours de 3000 euros on prendra 1/3 des revenus
soit 1000 euros selon les taux ça représenterais 200000 euros d’emprunt environ
sur 25 ans selon le taux emprunt. Si ce foyer a un apport c’est encore mieux
cela pour permettrais de payer les frais de notaire qui varient entre 7 à 8% en
moyenne. Un fois le prêt contracté la banque vous libère les fonds pour le
propriétaire dans les 6 semaines maximum.
2/Qu’est ce qui coûte le plus cher à l’achat ? Le neuf ou dans le neuf
l’ancien.
Le foncier se faisant de
plus en plus rare et les matériaux de plus en plus évolués le prix du neuf peut
alors paraitre plus élevé de 20% par rapport à un bien équivalent dans
l’ancien.
Dans l’ancien ça peut être
plus cher par rapport à l’emplacement, les prestations de l’appartement, le
style et à la qualité de l’immeuble. (Exemple les immeubles haussmanniens, les
immeubles dit bourgeois avec des belles hauteurs sous plafonds, des moulures,
cheminées, avec le parquet vieillis français)
L’ancien peut être moins
cher s’il y a beaucoup de travaux à faire, si c’est excentré.
3/ Quels sont les avantages du neuf et de l’ancien.
Les avantages du neuf: le
premier avantage est d’être le premier à habiter le bien, pas de surprises car
on est protégé et encadré juridiquement par des garanties, on bénéficie des
dernières normes énergétiques permettant de réduire considérablement les
dépenses énergétiques et ses factures électriques (RT2012), des normes
phoniques (isolant du bruit extérieur), pas de travaux dans le bien,
frais de notaires réduits, charges de copropriétés très faibles, un
aménagement intérieur optimisé et la possibilité de choisir ses matériaux avant
la livraison.
Les avantages du
l’ancien : Les délais sont plus courts que dans le neuf. On acquière
le bien 3 mois après le compromis de vente. Le bien est visible physiquement.
On peut se rendre compte des points positifs et négatifs. On peut se rendre compte
des expositions. On peut entendre si c’est bruyant ou pas.
4/ Quels sont les inconvénients dans le neuf et dans l’ancien.
Le foncier étant plus
élevé le coût final de la construction peut être plus élevé et les surfaces
peuvent ainsi pour limiter le coût d’acquisition s’avérer parfois plus petites
que dans le neuf même si elles sont bien optimisées.
Les inconvénients dans
l’ancien : les biens dans l’ancien sont assez énergivores. C’est-à-dire
qu’ils consomment d’avantage que le neuf. Dans les copropriétés les charges
sont assez élevées. Dans l’ancien il y a parfois des travaux à prévoir.
Exemple : électricité, la plomberie à refaire, les fenêtres à changer.
Souvent les peinture ont été fait au plomb même si elles ont été recouvertes de
plusieurs couche souvent les diagnostiques nous prouve que la dégradation de
plomb peut crée du saturnisme pour les nourrissons. On peut aussi avoir de
l’amiantes dans certain parti du bien car dans les années60-70 beaucoup de
construction était amiantées suites aux matériaux utilisés.
(Exemple : les colonnes en fibre-ciment).
5/Comment se rassurer du bon achat ? Dans le neuf ou dans l’ancien ?
Il faut s’assurer que le
constructeur ait soit une GFA s’il s’agit d’un promoteur et un CCMI dans le cas
de constucteur de maison individuelle. Il faut choisir un constructeur qui a
plusieurs années d’existence pour constater sa solidité financière et s’assurer
également qu’il aie des garanties obligatoires telles que la garantie décenale
et dommage ouvrage, mais également les garanties parfait achèvement et bon
fonctionnement. Il est conseillé dans le cas d’une maison individuelle de bien
suivre son chantier et dans le cas d’un achat en VEFA de bien se faire suivre
par un agent spécialisé pour bien se faire suivre (cela est gratuit car
vous ne lui devrez rien, le promoteur se chargera de le rémunérer) et pourra
vous accompagner dans toutes les étapes jusqu’à la remise des clés et vous
aider à faire les courriers nécessaires en cas de fonctionnement des garanties
obligatoires.
Dans l’ancien il faut
solliciter auprès des propriétaires ou de l’agence tous les diagnostiques
techniques du bien. Il faut faire une contre-visite avec un expert du BTP ou
une personne de confiance qui a des notions dans l’art de connaitre les points importants
à analyser tel que les travaux à prévoir, les charges si c’est un appartement
et l’état extérieur et intérieur si c’est une maison.
Conclusion :
Présentation du
département
La responsable GERLINE
Le rôle du bloc immobilier
: conseiller, accompagner et aider le peuple de Dieu à devenir propriétaires et
multiplier de façon intelligente. (Intelligence financière).
Le bloc à un but non
lucratif.
Prochain forum.
Dédié aux jeunes de L’Eglise.
(Chez les parents, je me
prépare à être propriétaire): Comprendre l’épargne, les taux d’intérêts, la
stratégie du premier achat immobilier, etc.
Toutes les informations
sont disponibles sur le site.
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